Sociale huurprijzen verschillen en dat zal nog verder toenemen

Als een corporatie bijvoorbeeld relatief veel moderne woningen met energielabel A aanbiedt, zullen de gemiddelde huurprijzen hoger uitvallen dan bij een corporatie die meer oudere, minder goed geïsoleerde woningen verhuurt. Dit verschil ontstaat doordat de redelijke maximale huurprijzen, gebaseerd op het puntensysteem, per woning verschillen en dus een directe invloed hebben op de gemiddelde huurprijs bij een corporatie.

Nicolette Rozenberg huurde in het verleden bij Waterweg Wonen in Vlaardingen, en sinds enkele maanden bij Woonplus in Schiedam. Ze ontvangt huurtoeslag en is nu tevreden met haar woning. Maar hoe de prijs tot stand komt weet ze niet “maar ik zal het zeker even opzoeken”, vertelt ze over het puntensysteem.

Puntensysteem

De huurprijzen worden grotendeels vastgesteld volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), oftewel het puntensysteem. Dit systeem beoordeelt woningen op basis van kenmerken zoals woonoppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en locatie. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe hoger de maximale huurprijs is die mag worden gevraagd.

Ook de vader van Nicolette, huurder Barry Rozenberg is kortgeleden ingetrokken in een sociale huurwoning van Woonplus. Hij is tevreden met de woning: “Het heeft dubbelglas en het is kortgeleden gerenoveerd. Ik heb niks te klagen.” Maar desgevraagd weet de huurder niks over het puntensysteem. “Ik weet alleen dat het bestaat.”

Naast de eerder genoemde factoren spelen nog andere dingen een rol in de prijsbepaling. Zo beïnvloeden het bouwjaar van de woning, de WOZ-waarde, de hoogte van de servicekosten en het beleid van de woningcorporatie de uiteindelijke huurprijs. Elk van deze elementen draagt bij aan de variaties in huurprijzen tussen woningen en corporaties.

Woonplus, Samenwerking, Waterweg Wonen

In Schiedam en Vlaardingen, waar het woningaanbod zeer divers is, zijn de verschillen in huurprijzen goed merkbaar. Bijvoorbeeld Samenwerking in Vlaardingen, die veel nieuwbouwprojecten realiseert, hanteert gemiddeld hogere huurprijzen dan Woonplus en Waterweg Wonen. Deze twee corporaties hebben een ouder woningbestand dan Samenwerking.

Hoewel een aanzienlijk deel van de woningen van Samenwerking uit het begin van de twintigste eeuw stamt, worden veel van deze woningen vervangen door nieuwbouw. Het gemiddelde energielabel is nu C, dat moet in 2028 al A zijn. Daarnaast is de corporatie actief met projecten zoals de Rivierzone en de Zuidbuurt, waar in de komende jaren meerdere nieuwe woningen zullen worden gebouwd. De gemiddelde huurprijs van een woning bij Samenwerking Wonen Vlaardingen ligt momenteel boven het landelijke gemiddelde (577) met 596 euro, terwijl Waterweg Wonen en Woonplus daar nog onder zitten.

Woonplus bezit voornamelijk woningen uit de jaren zestig en zeventig, wat resulteert in lagere huurprijzen. Met name in de wijken Nieuwland en Groenoord. De gemiddelde huurprijs bij Woonplus bedraagt 572 euro per maand. De corporatie werkt echter aan een vernieuwing van haar woningaanbod. Zo worden woningen in de Staatsliedenbuurt vernieuwd, net als in Groenoord-Zuid en het pand aan de Meesterstraat.

Ook Waterweg Wonen heeft een groot deel van haar woningvoorraad uit de jaren vijftig, zoals in de Zeevaardersbuurt in Vlaardingen, maar beheert daarnaast veel woningen uit de jaren zestig en zeventig. Ondanks de geplande vernieuwingen, waaronder de vervanging van woningen in de Zeevaardersbuurt en nieuwbouwprojecten in de Babberspolder en de Zuidbuurt, blijft de gemiddelde huurprijs relatief laag op 560 euro per maand.

Speling in de prijzen

Hoe hoog de huurprijs is zegt nog niet alles. Een groot huurhuis met enige luxe (zoals bijvoorbeeld een balkon, dubbelglas en een grote badkamer) kan even duur zijn als een kleiner, minder luxe huis. Dat mag een woningcorporatie doen, maar er zijn wel spelregels. Daarvoor is het puntensysteem dus in het leven geroepen. Om een beeld te krijgen hoe woningcorporaties met het puntensysteem omgaan is het belangrijk om te kijken naar het percentage van het maximale wat er voor de woning gevraagd kan worden.

Zo vraagt Waterweg Wonen gemiddeld 64 procent van de maximale huurprijs, terwijl Woonplus 70 procent vraagt en Samenwerking daar met 67,5 procent tussenin zit. Dit betekent dat Waterweg Wonen hun woningen relatief betaalbaarder maakt. In heel Nederland mikken coöperaties op een percentage van 62,3 procent. Dat is het percentage dat Aedes (het overkoepelende collectief van woningcorporaties in Nederland) heeft vastgesteld als ‘redelijk’.

Prijsplafond en huurverhoging

Om te weten of een woning onder sociale huur valt is een plafond opgesteld, met een duur woord is dit de ‘liberalisatiegrens’. Voor 2024 was het plafond van huurprijzen van sociale huurwoningen vastgesteld op 879,66 euro per maand. In 2025 is het plafond van alle sociale huurprijzen verhoogd en vastgesteld op 900,07 euro per maand.

Een coöperatie verhoogt jaarlijks de huren bij mensen die bij hen huren, dus de prijzen zijn ook in dat opzicht veranderlijk. Hoe hoog die verhoging uitvalt hangt af van de huur en het inkomen van de huurder.

“De vraag naar goede en betaalbare woningen is groot en het aanbod te krap” – Woonstichting Samenwerking over de wooncrisis

Ruzie en regels

Veel van de regels waar de coöperaties aan worden gehouden ontstaan landelijk. De coöperaties overleggen met de huurders, die vertegenwoordigd zijn in de Woonbond, en de minister. Het gesprek over die regels is in december vastgelopen. De woonbond is ontevreden over hoe het ministerie wilt vasthouden aan de huurverhoging die nog hoger is dan de gewoonlijke verhoging die met de inflatie meebeweegt. Zij zijn uit het gesprek gestapt en eisen dat de huurders niet de kosten moeten betalen van de woningcrisis. De bond hoopt dat de Tweede Kamer nog tegen dit plan ingaat.

Lokaal worden deze afspraken ook gemaakt tussen lokale huurdersorganisaties, de wethouders en de coöperaties. In Vlaardingen is afgesproken om tussen 2024 en 2028 in totaal 600 sociale huurwoningen te bouwen. Nadruk ligt hierbij ook op het verduurzamen van de woningen en daarmee het verbeteren van de energielabels.

Verouderde woningen gesloopt of gerenoveerd

Het aanbod van de coöperaties verandert snel. Veel van de woningen zijn verouderd. Bij Woonplus zullen er in de komende 25 jaar zo’n 3000 woningen worden gesloopt. Daarvoor in de plaats wil Woonplus 3800 woningen bouwen die toekomstbestendig zijn. Nederlandse corporaties willen de woningen voor het jaar 2050 energieneutraal maken, er moet dus veel gebeuren.

Het is duidelijk dat de huurprijzen bij alle corporaties in de toekomst zullen stijgen. Nieuwbouw en renovaties zorgen vaak voor hogere maximale huurprijzen, omdat nieuwere woningen doorgaans betere voorzieningen en een hogere energie-efficiëntie hebben. Al deze ontwikkelingen en de grote tekorten aan woningen zullen op termijn gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.

Puntensysteem zelf gebruiken

Huurders kunnen de punten van hun woning berekenen via de ‘Huurprijscheck’ van de Huurcommissie, een officiële online tool waarmee je kunt zien wat de maximale redelijke huurprijs is. Daarnaast bieden organisaties zoals de Woonbond gratis rekentools. Wie liever handmatig berekent, kan gebruikmaken van de WWS-tabel, beschikbaar op de website van de Rijksoverheid.

Ook kunnen huurders bij hun woningcorporatie navragen hoeveel punten hun woning heeft en of de huurprijs klopt. Deze berekening helpt om te controleren of je huur binnen de wettelijke grenzen valt. Daarnaast kunnen huurders aanspraak maken op huurtoeslag. De mogelijkheid van huurtoeslag hangt af van inkomen, vermogen en de huur van de woning.